제목: 리얼티 인컴에서 분리된 오리온 오피스 리츠(ONL)와 유사 오피스 리츠 비교
날짜: 2021. 11. 18.
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리얼티 인컴에서 분리된 오리온 오피스 리츠(ONL)와 유사 오피스 리츠 비교
VEREIT가 리얼티 인컴 (Realty Income, NYSE: O)에 합병되었고, 두 리츠의 오피스 부문이 따로 떨어져 오리온 오피스 리츠 (Orion Office REIT inc., NYSE: ONL) 으로 분사되었습니다.
기존 리얼티 인컴 주주는 10주 당 오리온 오피스 리츠 1주를 받을 수 있었습니다. (스핀오프)
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한국은 미국보다 조금 늦게 들어온 것 같은데, 저는 오늘 2시경 입고되었습니다.
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일단 리얼티 인컴 한 주당 2달러 수준의 배당이 나온 것으로 봐도 될 것 같습니다.
의미없는 숫자지만 계좌에 +2,174%가 찍혀있으니 기분은 좋네요.
가뭄에 단비 같았습니다.
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오리온 오피스 리츠에 대해 분석한 글입니다.
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리얼티 인컴의 오피스 부문과 VERIET의 오피스 부문을 합하면, 2020년 FFO는 $157 million 이었습니다.
리얼티 인컴 오피스 부문
VERIET 오피스 부문
(FFO는 순이익 + 감가상각비 - 유형자산처분이익 으로, 리츠에서 사용되는 수익성 지표입니다.)
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주당 FFO가 2.89달러입니다.
유사한 오피스 리츠의 선례를 보면,
Brandywine Realty Trust는 FFO의 55%를 배당하고,
Piedmont Office Reatly Trust는 43%,
Boston Properties는 60%를 배당합니다.
이와 유사하다고 가정하면 오리온 오피스 리츠의 배당은 1.24~1.7 달러로 예상됩니다.
현재 가격 21달러 유지 가정시, 시가배당률 5.9~8.1% 입니다.
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그럼에도 글쓴이는 팔아야 한다고 주장하는데, 주된 이유는 리얼티인컴이 일부러 오피스를 떼어냈는데 투자자 역시 보유할 이유가 없지 않겠느냐는 것입니다.
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한편 댓글에서는 유사 리츠의 FFO 주가 비율이 10배 정도인데 ONL은 7배밖에 되지 않으므로 저평가되었다는 주장도 있네요.
Brandywine Realty Trust는 FFO x10.5 (시가배당률 5.34%)
Piedmont Office Reatly Trust는 x9.5 (시가배당률 4.47%)
Boston Properties는 x18 (시가배당률 3.34%)
에 해당합니다.
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글에서 언급된 오피스 리츠를 표로 정리해봤습니다.
티커
종목명
주당 FFO
주당 배당금 (배당성향)
가격 (시가배당률)
FFO
BDN
Brandywine Realty Trust
$ 1.36
$ 0.76 (55%)
$ 14.24 (5.3%)
10.5
PDM
Piedmont Office Realty Trust
$ 1.97
$ 0.84 (43%)
$ 18.80 (4.47%)
9.5
BXP
Boston Properties
$ 6.57
$ 3.92 (60%)
$ 117.24 (3.34%)
17.8
ONL
Orion Office REIT
$ 2.89
$ 1.24 (43%) ~ 1.7% (60%)
$ 20.73 (5.9%~8.1%)
7.2
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다른 요소가 없다면, 오리온 오피스 리츠가 상장 직후 불확실성으로 인해 어느 정도 저평가되고 있는 상황이 아닐지 생각됩니다.
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댓글에서는 첫 배당을 기다려보겠다는 의견도 있는데요, 저도 매도시 양도소득세를 내야 하는 구간이기 때문에 일단 배당정책 발표까지 기다려볼 생각입니다.